文章出自:安徽省高院
安徽高院
為依法妥善審理涉新冠肺炎疫情防控期間的房地產(chǎn)糾紛案件,促進(jìn)建筑房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展,近期,安徽高院民四庭根據(jù)法律、行政法規(guī)等有關(guān)規(guī)定,制定下發(fā)了《涉新冠肺炎疫情房地產(chǎn)糾紛案件審判指引》。
一、疫情以及人民政府、主管部門為防控疫情依法制定的管制措施是否屬不可抗力?
答:疫情是自然事件,政府及主管部門為防控疫情制定的管制措施是政府行為。疫情和政府及主管部門為防控疫情制定的管制措施一般屬當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)、不能避免、不能克服的客觀情況。建設(shè)工程施工、房屋買賣、房屋租賃等合同的履行因疫情以及疫情防控措施受到影響,當(dāng)事人請(qǐng)求免除或者減輕責(zé)任的,人民法院可以依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十條和《合同法》第一百一十七條、第一百一十八條等有關(guān)不可抗力的規(guī)定妥善處理。
二、發(fā)生疫情后,當(dāng)事人是否可以一律以不可抗力為由主張免除或者減輕責(zé)任?
答:《合同法》第一百一十七條規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但法律另有規(guī)定的除外”。涉疫情房地產(chǎn)糾紛案件,人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確判斷疫情及防控措施對(duì)合同履行的影響。不同性質(zhì)、不同背景的建筑房地產(chǎn)合同受疫情及防控措施的影響程度是不同的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)疫情影響的范圍和程度,依法全部或者部分免除責(zé)任。有的合同能夠繼續(xù)履行但不能按時(shí)履行,當(dāng)事人可以相應(yīng)延長(zhǎng)履行期限;有的合同部分不能履行,當(dāng)事人可以根據(jù)具體情況請(qǐng)求部分解除、部分履行合同;有的合同完全不能履行或者因疫情導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn),當(dāng)事人可以依據(jù)《合同法》第九十四條第(一)項(xiàng)“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”規(guī)定解除合同。
疫情不影響合同目的實(shí)現(xiàn),當(dāng)事人不得以不可抗力或情勢(shì)變更為由解除合同。疫情與不履行、不完全履行合同之間無(wú)法律上因果關(guān)系,不履行、不完全履行義務(wù)的當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。要防范當(dāng)事人以疫情為由,以不可抗力為名逃避合同義務(wù)。
三、疫情防控期間簽訂的建筑房地產(chǎn)合同,當(dāng)事人能否以不可抗力為由主張免除或者減輕責(zé)任?
答:疫情防控期間簽訂合同,當(dāng)事人實(shí)際上已經(jīng)知道或者應(yīng)當(dāng)知道發(fā)生了疫情以及政府、主管部門采取了防控措施,在防控措施沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化的情況下,當(dāng)事人以疫情防控為由主張免除或者減輕責(zé)任的,有違民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則,一般不應(yīng)得到支持。
四、構(gòu)成不可抗力的情況下,當(dāng)事人是否應(yīng)向?qū)Ψ铰男斜匾耐ㄖx務(wù)?
答:《合同法》第六十條規(guī)定,當(dāng)事人之間有通知、協(xié)助、保密等義務(wù),這是誠(chéng)實(shí)信用原則在合同履行中的具體化?!逗贤ā返谝话僖皇藯l規(guī)定,當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方,減輕可能給對(duì)方造成的損失。比如,出租人通知在外地的承租人案涉房屋所在的樓宇因發(fā)現(xiàn)確診病例被封閉,禁止進(jìn)出。當(dāng)然,對(duì)方?jīng)]有采取適當(dāng)措施導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大的,不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。
五、對(duì)疫情防控期間發(fā)生的違約行為,合同約定的違約金數(shù)額明顯過(guò)高或者明顯具有懲罰性的,人民法院應(yīng)當(dāng)如何處理?
答:包括違約金在內(nèi)的民事責(zé)任的主要目的是彌補(bǔ)受害人遭受的損失,而不是對(duì)對(duì)方進(jìn)行懲罰。疫情防控期間,各類企業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)困難。對(duì)疫情防控期間發(fā)生的違約行為,合同約定的違約金數(shù)額過(guò)高或者明顯具有懲罰性的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條等規(guī)定以及《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第50條精神,堅(jiān)持“補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔”原則,在實(shí)際損失的基礎(chǔ)上,兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量,作出裁決,防止當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)責(zé)任明顯失衡。
六、因疫情防控導(dǎo)致建設(shè)工程停工或者延遲的,承包人能否主張順延工期?
答:疫情防控對(duì)建設(shè)工程的工期有兩方面的影響,一種是因疫情防控導(dǎo)致工程停工或者遲延復(fù)工,在這期間,禁止施工,承包人主張順延工期的,理應(yīng)得到支持;還有一種并不禁止施工,但因疫情或者疫情防控導(dǎo)致施工不充分影響工期,比如勞動(dòng)者返工遲延、勞動(dòng)者上工不足、交通管制等影響施工的,承包人應(yīng)及時(shí)按照合同約定向發(fā)包人提出工期順延申請(qǐng),發(fā)包人、監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是地對(duì)工期應(yīng)否順延作出簽證。如果承包人沒(méi)有在合同約定期間內(nèi)提出申請(qǐng)或者沒(méi)有取得發(fā)包人工期順延簽證,但確系受疫情影響導(dǎo)致延期的,人民法院可以依照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋(二)》第六條規(guī)定處理。
七、因疫情防控增加的工程措施費(fèi)用,應(yīng)否計(jì)入工程造價(jià)?
答:因疫情防控增加的防護(hù)措施等費(fèi)用,一般屬簽訂合同時(shí)當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用,對(duì)此類費(fèi)用應(yīng)否計(jì)入工程造價(jià),一般應(yīng)當(dāng)遵從當(dāng)事人的約定。要注意的是,建設(shè)工程施工合同是由一系列合同文件組成的,包括:合同協(xié)議書、中標(biāo)通知書、投標(biāo)函及其附錄、合同專用條款和通用條款、已標(biāo)價(jià)工程量清單或預(yù)算書等。在上述合同文本,如投標(biāo)函及附錄、專用條款和通用條款、已標(biāo)價(jià)工程量清單或預(yù)算書中對(duì)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用作出約定的,則應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定處理;合同沒(méi)有約定,承包人請(qǐng)求按照主管部門制定的政策性文件調(diào)整合同價(jià)款的,一般應(yīng)予支持。
八、建設(shè)工程復(fù)工后,發(fā)包人要求趕工的,趕工費(fèi)用應(yīng)由誰(shuí)負(fù)擔(dān)?
答:因疫情引起工期順延,發(fā)包人要求趕工,承包人請(qǐng)求發(fā)包人負(fù)擔(dān)由此增加的趕工費(fèi)用,一般應(yīng)予支持。實(shí)踐中,發(fā)包人可能要求承包人及時(shí)確定趕工措施方案和相關(guān)費(fèi)用預(yù)算,報(bào)發(fā)包人審核,趕工措施方案和相關(guān)費(fèi)用已經(jīng)考慮施工降效因素的,一般不再另行計(jì)取施工降效費(fèi)用。
九、建設(shè)工程復(fù)工后,工程質(zhì)量如何保障?
答:“百年大計(jì),質(zhì)量為本”?!吨腥A人民共和國(guó)建筑法》第三條規(guī)定“建筑活動(dòng)應(yīng)當(dāng)確保建筑工程質(zhì)量和安全,符合國(guó)家的工程安全標(biāo)準(zhǔn)”。復(fù)工后,當(dāng)事人,包括發(fā)包人、承包人,都不得任意壓縮合理工期,不得降低建設(shè)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),包括國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和當(dāng)事人約定標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)然當(dāng)事人約定標(biāo)準(zhǔn)不能低于國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。
《中華人民共和國(guó)建筑法》第五十八條規(guī)定“建筑施工企業(yè)對(duì)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計(jì)圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工,不得偷工減料。”承包人因搶工期、材料價(jià)格異常浮動(dòng)偷工減料等影響工程質(zhì)量的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)民事、刑事、行政責(zé)任。
十、因疫情導(dǎo)致建設(shè)工程施工成本發(fā)生波動(dòng),當(dāng)事人能否請(qǐng)求變更或解除合同?
答:應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分情勢(shì)變更與正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。施工期間人工、材料、機(jī)械設(shè)備價(jià)格受疫情影響發(fā)生變動(dòng),應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價(jià)格調(diào)整條款予以處理。確因價(jià)格變化過(guò)大,繼續(xù)按照原合同履行明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請(qǐng)求變更或解除合同的,人民法院可以根據(jù)案件具體情況適用《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十六條規(guī)定的情勢(shì)變更處理。
情勢(shì)變更是合同效力的例外,系基于誠(chéng)實(shí)信用和公平原則,對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)重新進(jìn)行合理分配,確需在個(gè)案中適用情勢(shì)變更的,應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于正確適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)服務(wù)黨和國(guó)家的工作大局的通知》第二條規(guī)定報(bào)安徽省高級(jí)人民法院審核,必要時(shí)還應(yīng)報(bào)請(qǐng)最高人民法院審核。
人民法院適用情勢(shì)變更,應(yīng)當(dāng)充分注意平衡各方當(dāng)事人利益,公平合理調(diào)整各方利益關(guān)系。訴訟過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)、引導(dǎo)當(dāng)事人在平等自愿、公平合理的基礎(chǔ)上以變更履行方式、調(diào)整履行時(shí)間、減免違約責(zé)任等方式維持合同關(guān)系、繼續(xù)完成交易。
十一、當(dāng)事人簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》后,沒(méi)有按照協(xié)議約定的時(shí)間簽訂《商品房買賣合同》,能否適用《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中的“定金罰則”?
答:簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》后,當(dāng)事人因疫情未能按照約定期限簽訂《商品房買賣合同》的,屬于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”,一般不適用《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》定金罰則;當(dāng)事人請(qǐng)求順延期限簽訂《商品房買賣合同》的,人民法院可以根據(jù)案件具體情況予以支持。
十二、因疫情導(dǎo)致逾期交付房屋、逾期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,出賣人請(qǐng)求免除或減輕相應(yīng)責(zé)任的,應(yīng)否得到支持?
答:因疫情導(dǎo)致逾期交付房屋,實(shí)質(zhì)上是因不可抗力導(dǎo)致逾期交付房屋,當(dāng)事人請(qǐng)求免除或者減輕相應(yīng)責(zé)任的,應(yīng)予支持。
就逾期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記問(wèn)題,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定了由于出賣人的原因?qū)е掠馄谵k證應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的情形。從“反面解釋”的角度出發(fā),非出賣人的原因(比不可抗力的概念寬泛)導(dǎo)致逾期辦證的,出賣人不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。因此,因疫情逾期辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,出賣人請(qǐng)求免除或減輕相應(yīng)責(zé)任的,一般應(yīng)予支持。
十三、買受人遲延付款的,能否以疫情或者疫情防控為由免除或者減輕責(zé)任?
答:隨著網(wǎng)上銀行以及支付寶、微信掃碼等第三方支付方式的興起,非接觸式支付已經(jīng)成為重要的支付方式。因此金錢給付義務(wù),一般不因疫情免除或減輕責(zé)任。當(dāng)然,也不能排除買受人特別是處于隔離期間的買受人無(wú)法通過(guò)網(wǎng)上銀行或者第三方支付的方式支付購(gòu)房款,這種確因疫情無(wú)法按照合同約定期限交付房款的,人民法院可以根據(jù)案件具體情況免除或減輕買受人的責(zé)任。
十四、因疫情或者疫情防控,承租人無(wú)法使用租賃房屋的,能否請(qǐng)求延長(zhǎng)租期或者減免租金?
答:疫情的發(fā)生對(duì)房屋租賃合同的履行影響較大。應(yīng)鼓勵(lì)出租人、承租人在自愿平等、友好協(xié)商的基礎(chǔ)上就延長(zhǎng)租期、減免租金等達(dá)成新的協(xié)議。
很多地方為應(yīng)對(duì)疫情影響,出臺(tái)了很多優(yōu)惠措施,對(duì)于符合條件的國(guó)有房屋承租人請(qǐng)求出租人按照人民政府、主管部門有關(guān)延長(zhǎng)租期、減免租金政策履行合同的,一般應(yīng)予支持。
對(duì)于其他租賃合同,確因疫情無(wú)法正常使用房屋又沒(méi)有達(dá)成新的協(xié)議,承租人請(qǐng)求延長(zhǎng)租期或減免租金的,人民法院可以根據(jù)公平和誠(chéng)實(shí)信用原則,結(jié)合疫情影響期限、影響程度等實(shí)際情況確定是否延長(zhǎng)租期、減免租金。
轉(zhuǎn)租房屋的,在確定延長(zhǎng)租期或減免租金的期限時(shí),應(yīng)盡量使原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同延長(zhǎng)租期或減免租金的期限相同或相近,避免專業(yè)“二手房東”從中漁利。
作者:高民四
編輯:葉競(jìng)捷
發(fā)表單位:安徽高院